Koşulları oluşursa kiracı ev sahibine tazminat davası açabilir. Bu koşulların oluşması için kiraya veren, kiracısını ‘ihtiyaç nedeni ile’ evden çıkarması lazımdır. Bu durum Türk Borçlar Kanunda “yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesine göre düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanuna göre göre eğer ev sahibi kiracısını ihtiyaç nedeni ile evden çıkarttıktan sonra boşalan eve kendisi, oğlu, kızı ya da ihtiyaç nedeni ile oturacak kişi dışında kimseye o taşınmazı 3 yıl boyunca kiraya veremez. Eğer kiraya verir ve bunu da eski kiracı öğrenirse ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğar.
Kiracı Ev Sahibine Tazminat Davası Açabilir mi?
Tazminat sonucu belirlenecek miktar taşınmazın son aydaki kirasına göre kiracının ödediği 1 yıllık kira değerinden az olmayacaktır. Kiracı aynı zamanda evi boşalttığı zaman girmiş olduğu yeni masrafları da ev sahibinden isteyebilecektir. Üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralayamama yasağı ihtiyaç nedeni ile tahliyenin yanı sıra hem de yeniden inşa ve imar amaçlı tahliyeler bakımından da kullanılması mümkün olacaktır. Kiraya verenin kanunda belirtilen kişiler lehine ihtiyaç nedeni ile kiracıyı tahliye edip bu kişilerin kiralanan taşınmazda oturtulmasının sağlanması yeniden kiralama yasağını ihlal etmez.
Bununla birlikte kiraya veren başkasına değil de tekrar eski kiracısına taşınmazı kiralarsa da söz konusu kanun hükmünde de açıkça ifade edildiği gibi bu yeniden başkasına kiralama yasağı içinde olmayacaktır. İhtiyaç sebebiyle tahliye durumunda ev sahibi üç sene boyunca haklı sebebi olmadıkça ancak eski evi tahliye eden kiracısına teklifte bulunabilir. Ancak burada kiraya veren kira parasını arttıramaz. Çünkü taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış, taşınmazın kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir. Sadece aradan süre geçmesi halinde TÜFE farkını isteyebilecektir.
Kiracı Hangi Durumlarda Ev Sahibine Dava Açabilir?
Kira sözleşmesi hem kiracıya hem kiraya verene bazı yükümlülükler yükleyen karşılıklı ve kiracı, kiralanan evde oturacağı süre boyunca da karşılıklı edimler devam edeceği için sürekli bir sözleşmedir. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarından biri de kira konusu eşyayı kullanmaya elverişli biçimde bulundurma borcudur. Buna göre; kiralanan yer kullanmaya elverişli biçimde teslim edilmemişse ya da daha sonradan ortaya çıkan sorunlarla kullanılamayacak hale gelmişse, kiraya veren, kanundan kaynaklanan ayıbı üstlenme borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olacaktır.
Kiracı Mal Sahibine Tazminat Davası Açabilir Mi?
Kiracı yan tarafından, mal sahibine karşı açılabilecek olan en belli başlı tazminat davası Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ele alınmıştır. Bu maddede yukarıda değindiğim üzere yeniden kiralama yasağı konusunda hükümler bulunmaktadır. Kiraya veren, yeniden kiralama yasağı maddesine karşı davranmış olursa, evden çıkartmış olduğu eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde hem de kiracı evden çıkmak için yaptığı ekstra masrafları da talep ederse ev sahibi bunları da tazminat olarak ödemekle yükümlüdür.
Üç yıl sürecek olan kiralama yasağı, ev sahibinin haklı sebebi olması durumunda uygulanma alanı bulmayacaktır. Haklı sebep, kiracının taşınmazdan tahliyesini elde ettikten sonra, üç yıl süreyle kiralanan taşınmazı kiracıdan başkalarına kiraya vermeme yasağının bir istisnasını oluşturacaktır.
Ev sahibi haklı sebebi olmaksızın, üç yıllık kiralama yasağı devam etmesine rağmen taşınmazı başkasına kiraya verirse, başkasıyla yapılan kira sözleşmesi de geçerli olmaya devam edecektir. Taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamama durumu sadece 2 durumda ortaya çıkacaktır. Bu durumlar ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemi ve yeniden inşa ve imar amaçlı ihtiyacıdır. Bu iki sebep dışında kiracısını evden çıkaran ev sahibinin 3 yıl beklemesine gerek olmayacaktır. Örneğin, burada sayılmamış bulunan 1 kira dönemi içerisinde kiracının kira ödememesinden kaynaklı kiracıya çekilen 2 haklı ihtar ileri sürülerek kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi sonucu 3 yıllık bekleme süresi doğmayacaktır.
Ev Sahipleri Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracıları Evden Çıkarabilirler mi yazımıza ulaşmak için Tıklayın.
Yazıyı hazırlayan avukatlık bürosuna teşekkür ederiz.
